PORA NA ŚMIAŁE PROGNOZY!
Prologis Research wykorzystał dziesięciolecia doświadczeń w branży, wnikliwe obserwacje oraz własne dane dotyczące nieruchomości i klientów, aby przewidzieć siedem trendów na 2024 rok.
- Globalna recesja w transporcie towarowym wyhamuje, czego dowodem będzie dwucyfrowy wzrost ruchu portowego i ciężarowego.
- Wielka zapaść na rynku budowlanym będzie się nasilać, a globalna liczba rozpoczętych inwestycji osiągnie najniższy poziom od czasu kryzysu finansowego w 2008 roku.
- Czynsze w Ameryce Łacińskiej będą rosły w tempie ponad dwukrotnie wyższym niż średnia światowa, częściowo w wyniku nearshoringu.
- Roczny popyt w Chinach osiągnie drugi najwyższy poziom w historii, pomagając w walce z nadwyżką podaży z ostatnich kilku lat.
- Technologia, zwłaszcza sztuczna inteligencja, zwiększy zapotrzebowanie na energię w obiektach logistycznych, zachęcając właścicieli magazynów do podwojenia mocy instalacji solarnych.
- Spadki stóp procentowych podwoją finansowanie nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym w 2024 r. (Zakładamy, że obniżki stóp procentowych będą korzystne).
- Zmiany stóp kapitalizacji ulegną odwróceniu. Stopy kapitalizacji w Stanach Zjednoczonych i Europie będą się obniżać, podczas gdy ekspansja przeniesie się do Azji.
W naszych śmiałych prognozach na rok 2023, kluczowe prognozy okazały się trafne. Rozwój pozostał umiarkowany w wyniku zaostrzających się przepisów, ekspansji stóp kapitalizacji i wysokich kosztów budowy. Nearshoring i wymogi dotyczące zrównoważonego rozwoju spełniły przewidywany przez nas wzrost. Handel elektroniczny odżył, choć nie przełożyło się to na lepsze wyniki najmu.
1. Globalna recesja w transporcie towarowym wyhamuje, czego dowodem będzie dwucyfrowy wzrost ruchu portowego i ciężarowego. Region południowej Kalifornii prawdopodobnie będzie jednym z pierwszych, który na tym skorzysta.
- Wolumen importu w portach Los Angeles i Long Beach przekroczy poziom sprzed pandemii. Łącznie porty odnotowały 46% wzrostu importu od czasu kryzysu w lutym 2023 r., ponieważ czynniki tymczasowe, takie jak negocjacje kontraktowe ze związkami zawodowymi ILWU (International Longshore & Warehouse Union) i efekt byczego bicza po pandemii, wygasły zgodnie z przewidywaniami.
- Popyt na nieruchomości logistyczne w południowej Kalifornii znajdzie się w pierwszej piątce rynków w USA, osiągając najwyższy poziom od 2021 roku.
![Port Volumes Port Volumes](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-1-7sup_0.png)
![Market Fundalemntals California Market Fundalemntals California](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-2-7sup_0.png)
2. Wielka zapaść na rynku budowlanym będzie się nasilać, a globalna liczba rozpoczętych inwestycji na świecie osiągnie najniższy poziom od czasu kryzysu finansowego z 2008 roku.
- Koszty budowy wzrosły o 5-10% w 2023 r. w większości regionów geograficznych, z wyjątkiem Europy.
- Wraz ze wzrostem stóp kapitalizacji na całym świecie, o około 200 pb. w Stanach Zjednoczonych i około 150 pb. w Europie, spadek marż deweloperskich ograniczył liczbę rozpoczynanych inwestycji deweloperskich. W 2023 r. liczba rozpoczętych inwestycji deweloperskich spadła o 65% r/r w Stanach Zjednoczonych i o ponad 50% na całym świecie.
- Inwestycje w produkcję i infrastrukturę oraz stabilizujący się rynek mieszkaniowy wspierały popyt na materiały budowlane, wzmacniając ceny surowców. Jednocześnie sytuacja na rynku pracy była wymagająca, co zwiększało presję kosztową.
![Global speculative development starts Global speculative development starts](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-3-7sup_0.png)
3. Ameryka Łacińska będzie nadal odnotowywać wzrost czynszów na poziomie około dwukrotnie wyższym niż średnia światowa, częściowo napędzany przez nearshoring.
- Rekordowo wysoki popyt w Ameryce Łacińskiej utrzyma się w 2024 r., zwłaszcza w Meksyku, w miarę jak produkcja będzie realizowana w ramach nearshoringu.
- Jednak wskaźniki pustostanów w Meksyku wynoszą poniżej 2% i prognozuje się, że pozostaną na niskim poziomie przez cały 2024 r., co oznacza, że klienci będą musieli konkurować o ograniczoną powierzchnię. Ograniczenia podaży obejmują także problem dostępu do energii elektrycznej, zwłaszcza w kontekście nowych wymagań związanych z produkcją czy wymaganych pozwoleń. W Brazylii prognozujemy średnio jednocyfrowy poziom pustostanów do 2025 roku. Czynsze wzrosły, dostosowując się do kosztów budowy w obu krajach, a szybko rosnące wartości gruntów zaostrzają sytuację zarówno w Meksyku, jak i Brazylii.
![Market fundamentals Mexico Market fundamentals Mexico](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-4-11-7sup_1.jpg)
![Vacancy Vacancy](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-4-2-7sup_0_0.png)
4. Roczny popyt w Chinach osiągnie drugi najwyższy poziom w historii, pomagając w walce z nadwyżką podaży z ostatnich kilku lat.
- Niespotykane przeciwstawne trendy zahamowały rozwój rynku nieruchomości logistycznych w Chinach:
- Ograniczenia związane z COVID-19, które zakłóciły podejmowanie decyzji biznesowych i zaszkodziły zaufaniu konsumentów;
- Restrykcyjne decyzje polityczne w sektorach technologii i nieruchomości;
- Ponowna ocena lokalizacji zakładów produkcyjnych, oraz
- Globalny spadek gospodarczy w momencie zniesienia ograniczeń mobilności.
- Ograniczenia związane z COVID-19, które zakłóciły podejmowanie decyzji biznesowych i zaszkodziły zaufaniu konsumentów;
- W rezultacie w latach 2022 i 2023 popyt uległ stagnacji.
- Polityka fiskalna i monetarna ulegnie dalszemu złagodzeniu w 2024 r., zapewniając zachęty po stronie popytu i podaży dla nowych technologii, takich jak nowe pojazdy energetyczne (NEV) i stacje ładowania, energia odnawialna i możliwości produkcji chipów. Wzrost handlu elektronicznego, który spowolnił do 8% r/r do października 2023 r., przyspieszy ponownie do 10% lub więcej w 2024 r.1
5. Technologia, w szczególności sztuczna inteligencja, zwiększy zapotrzebowanie na energię w obiektach logistycznych, zachęcając właścicieli magazynów do podwojenia mocy słonecznej.
- Wydatki na badania i rozwój sztucznej inteligencji stale rosną. W samych Stanach Zjednoczonych wydatki rządowe na sztuczną inteligencję wzrosły o 21% r/r w 2022 r.2 Zróżnicowane wymagania dotyczące centrów danych zwiększą zapotrzebowanie na energię.
- Jednocześnie rozwiązania z zakresu automatyzacji będą się rozwijać. Spodziewamy się, że w ciągu następnej dekady połowa magazynów będzie wykorzystywać autonomiczne roboty mobilne, a w ciągu następnych 10-15 lat zautomatyzowane systemy magazynowania/odzyskiwania (ASRS) będą stosowane w 10-20% magazynów.
- Potrzeby w zakresie ładowania pojazdów elektrycznych (EV) rosną. Podczas gdy Chiny przodują we wdrażaniu elektrycznych samochodów ciężarowych, w Europie i Stanach Zjednoczonych, szczególnie w ciągu ostatnich dwóch lat, ich popularność wzrosła.3
- Energia słoneczna jest kluczem do zrównoważonego wytwarzania energii. Koszty są ekonomicznie uzasadnione, a granty rządowe mogą przyspieszyć jej wdrożenie. Ponadto jest mało prawdopodobne, aby kwestie związane z łańcuchem dostaw nadal ograniczały instalacje solarne w 2024 roku.
![US Goverment spending AI and Electric truck registration and sales US Goverment spending AI and Electric truck registration and sales](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-67-sup.jpg)
6. Spadek stóp procentowych podwoi finansowanie nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym w 2024 r.
- Nasze prognozy zakładają pozytywne nastawienie do obniżek stóp procentowych. Podczas gdy najnowsze grudniowe prognozy członków Federal Open Market Committee wskazują, że mediana stopy funduszy federalnych w 2024 r. znajdzie się w połowie przedziału 4%, niżej niż w połowie przedziału 5% z 2023 r., spodziewamy się, że inflacja spowolni szybciej niż przewidywano.
- Oczekujemy, że rentowność 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych spadnie poniżej 4% w 2024 r., wyprzedzając konsensus przewidujący około 4%.4
- Łatwo zbywalne aktywa instytucjonalne czekają na uboczu, a spadki stóp procentowych w drugiej połowie roku odblokują wejście na rynek, gdy cykl rynków kapitałowych zacznie się zmieniać.
![Historical real estate fundrasing Historical real estate fundrasing](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-8-7sup_0.png)
![Research graph Research graph](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-89-sup.jpg)
7. Zmiany stóp kapitalizacji ulegną odwróceniu. Stopy kapitalizacji w Stanach Zjednoczonych i Europie będą się obniżać, podczas gdy ekspansja przeniesie się do Azji.
- Różnice rentowności między rynkami zachodnimi i azjatyckimi wzrosły z najniższego poziomu minus 50 pb. na początku 2022 r. do 130 pb. w trzecim kwartale 2023 r., czyli powyżej średniej z 2019 r. wynoszącej 30 pb.
- Zgodnie z naszą prognozą nr 6 powyżej, oczekuje się, że koszt kapitału spadnie w Stanach Zjednoczonych i Europie oraz wzrośnie w Japonii w miarę zacieśniania polityki pieniężnej w tym ostatnim kraju. W Chinach wymagane wynagrodzenie powinno rosnąć, aby sprostać postrzeganemu ryzyku geopolitycznemu wraz z niepewnością co do podstaw operacyjnych ze względu na wysoką podaż.
![Cap rates global Cap rates global](/sites/cee/files/images/2024/01/graph-10-7sup_0.png)
WNIOSKI
Prognozy te opierają się na spostrzeżeniach z naszej unikalnej platformy i zostaną ponownie przeanalizowane pod koniec roku. Nasze przewidywania wskazują, że rok 2024 będzie rokiem zdrowego wzrostu popytu, ograniczonej podaży, ewolucji technologicznej obiektów logistycznych i odwrócenia cyklu rynków kapitałowych.
TRAFNOŚĆ NASZYCH PROGNOZ W 2023 ROKU?
✓ X Liczba rozpoczętych inwestycji magazynowych w Stanach Zjednoczonych spadnie do najniższego poziomu od siedmiu lat, nawet jeśli wzrost czynszów przekroczy 10%.
Liczba rozpoczętych budów w USA spadła o 48% r/r do 24,4 miliona metrów kwadratowych, najniższego poziomu od 2020 roku.
Szacowany całoroczny wzrost czynszów wynosi 7% dla USA od 3. kwartału 2023 r.
✓ Bariery rozwojowe Kalifornii trwale ograniczą popyt na usługi logistyczne, dzięki czemu Teksas stanie się stanem nr 1 pod względem absorpcji netto.
Rynki w Teksasie odnotowały absorpcję netto na poziomie blisko 5,6 miliona metrów kwadratowych w czterech kwartałach poprzedzających III kwartał 2023 r., co stanowi najwyższy wynik spośród wszystkich stanów USA.5
✓ Popyt w Meksyku osiągnie nowy roczny rekord, ponieważ nearshoring napędza ekspansję wzdłuż granicy.
Sześć głównych rynków Meksyku wchłonęło szacunkowo 3,8 miliona metrów kwadratowych w 2023 r., czyli o 8% więcej niż poprzedni rekord z 2022 r.6
X Indie awansują z czwartego na trzecie miejsce wśród krajów najbardziej aktywnych pod względem nowych inwestycji, za Stanami Zjednoczonymi i Chinami.
Szacujemy, że na ośmiu głównych rynkach Indii odnotowano mniej rozpoczętych inwestycji niż w Japonii, gdzie liczba rozpoczętych inwestycji spadła, ale pozostała na wysokim poziomie 5,3 miliona metrów kwadratowych w 2023 r., za Chinami (8,4 miliona metrów kwadratowych) i Stanami Zjednoczonymi (24,4 miliony metrów kwadratowych).7
✓ Czynsze dla obiektów typu build-to-suit osiągną nowe poziomy w Stanach Zjednoczonych i Europie, ponieważ czynsze rynkowe są kapitalizowane na poziomie 5%, pomimo spadających kosztów gruntów i budowy.
Koszty budowy i wzrost stóp kapitalizacji połączyły się zgodnie z oczekiwaniami, powodując wzrost czynszów po koszcie odtworzenia i spowalniając liczbę rozpoczętych inwestycji typu build-to-suit o 38% w porównaniu z poprzednimi trzema latami.
X Leasing e-commerce odbije się i stanie się drugim najbardziej aktywnym rokiem w historii (po 2021 r.).
Wzrost sprzedaży w handlu elektronicznym ożywił się i osiągnął lepsze wyniki w 2023 r., rosnąc o 8% rok do roku w Stanach Zjednoczonych. Leasing e-commerce pozostał jednak na umiarkowanym poziomie.
✓ Zapotrzebowanie na zrównoważone magazyny będzie szybko rosnąć. Zainstalowana moc paneli słonecznych na dachach podwoi się, a moc ładowania pojazdów elektrycznych przekroczy 10 megawatów.
Wydajność produkcji energii słonecznej wzrosła o 50% w 2023 r., ale została zahamowana przez problemy związane z łańcuchem dostaw.
W 2023 r. w samej tylko południowej Kalifornii zainstalowano ponad 10 megawatów do ładowania pojazdów elektrycznych.
Źródła:
National Bureau of Statistics, prognozy Prologis Research.
Govini, Stanford University.
International Energy Agency.
Consensus Economics, December.
CBRE, C&W, JLL and CoStar, dla rynków na których działa Prologis
CBRE, szacunki Prologis Research.
Szacunki Prologis Research na bazie danych od JLL.